房产中介从业者：门槛提高 合伙人/老板角色成经纪人领头羊

2021-09-06                 诸葛找房

2021年已经进入下半场，近期以来中央多次强调房住不炒，各地调控不断升级，并且覆盖范围愈加广泛、规则更加细化，市场逐步进入调整期。而房地产经纪行业作为房地产市场中重要参与者，同样面临着规范和调整。当前针对房地产经纪的分析多集中于行业发展的研究，很少对行业参与者进行分析。为了丰富行业分析维度，客观真实的了解行业现状，诸葛找房特基于经纪人画像进行全面分析。总体上，本次调研报告主要包括两个部分：一是对当前经纪人的画像特征进行分析，包括经纪人年龄、性别、收入、从业年限、居住情况、学习安排等；二是对未来经纪行业发展的信心与展望，通过对不同岗位、不同从业年限经纪人从业信心的交叉分析，探究经纪人对行业发展的看法和意见。

一、画像：从业者门槛提高，管理者多自有住房，合伙人/老板角色成经纪人收入最高者

（一）年龄性别：男女比例为6:4，房地产经纪人年龄集中在31-40岁

年轻群体仍是行业的主要力量：从本次参与调研的经纪人来看，超过4成的经纪人年龄在30岁以下，31-40岁的经纪人占据44%，年轻及青年一代经纪人成为行业的绝对力量。从性别上来看，男性占比60%以上，仍然占据主要比例。

（二）婚姻状况：未婚群体为行业主力军，已婚经纪人子女多处于小学及婴幼儿阶段

半数以上经纪人处于未婚状态：从参与调研的经纪人婚姻状况来看，有50.3%的经纪人未婚，同时有超过40%的经纪人已婚已育。而已婚已育经纪人的子女多处于婴幼儿及小学阶段，占据70%以上的比重。

（三）学历：经纪人入职门槛提高，本科学历比重上升幅度最大

整体上来看，参与调研的经纪人学历水平一般，高学历人群比例有所提升：从本次经纪人调研来看，有45.9%和37.6%的经纪人学历水平为大专和高中以下，本科及以上占比为16.5%，相较于2020年，本科及以上占比有所提升。目前来看，国内经纪行业的从业门槛仍然偏低，但是经纪人学历水平有提升趋势。从应届生进入经纪行业情况来看，超过40%将经纪人作为自己的应届职业，这个比例也表明了随着经纪行业发展愈加成熟，对应届生的吸引力也在增大。

（四）收入：管理者比普通经纪人收入偏高，合伙人/老板收入高于店长/区域经理

从经纪人收入水平来看，59.4%的经纪人年收入在10万元以下：29.8%的经纪人年收入在10-20万元，仅10.8%的经纪人年收入超过20万。整体来看，经纪人收入水平偏低，在普通经纪人上更加明显。

通过经纪人职位和年收入的交叉分析可以看出，经纪岗位的收入呈现出合伙人/老板，店长/区域经理，一般经纪人/组长逐级递减的趋势：经纪人管理者收入集中在10-20万，超20%的管理者收入超20万。值得一提的是，经纪人管理者的收入中，合伙人/老板的收入高于店长/区经理的收入。

（五）从业年限：中间层级流失明显，1年以下及5年以上从业人员占比提升

经纪人从业年限超半数位于3年以下，今年较去年相比1年内及5年以上从业年限的经纪人占比有所提高：从经纪人从业年限来看，5年以上的占比为30%，其次为1年以内的占比29.4%，1-3年从业年限的占比为22.9%。根据与去年上半年的对比来看，从业年限在1年以内以及5年以上的经纪人占比均有所提升，而处于中间层的从业1-3年，3-5年的经纪人占比减少。由此可见，在行业逐步进入调整期的背景下，小白经纪人和经验丰富者更能接受住考验，而中间层级经纪人流失明显。

（六）居住状况：高能级城市经纪人群体以租房为主，管理层多自有房产

近半数经纪人自有房屋，相对而言一般经纪人租房比例较高：从参与调研的经纪人居住情况来看，经纪人已购买一套房产的比例最高，超过40%，其次为租房，占比为28%。从居住情况与经纪人职位的交叉分析来看，各个岗位的经纪人均以自有一套房产为主流，占比均超过40%，其次，一般经纪人租房比例较高，占比达到33.9%。而店长和合伙人自有2套房产以上的占比也均达到了20%以上。由此可见，经纪人职位越高，其自有住房的比例越高，经纪行业解决美好生活可期。

一线城市经纪人以租房为主，三四线城市自有房产占据主流：从参与调研经纪人所处的城市与居住情况交叉分析来看，一线城市以及热点二线城市的经纪人多以租房居住为主，如北上广以及天津、南京、三亚、厦门等城市，租房比例超50%，而三四线城市经纪人大多自有房产。究其原因，这与自身生活城市的经济发展以及房价水平有着密切关系。

（七）工作时长：管理层比一般经纪人更投入，合伙人/老板工作时长高于店长/区经理

有六成以上的经纪人每天工作时长在8-10小时，管理层工作10小时以上的占比更高：从参与调研经纪人每日工作时长来看，超过60%的经纪人每天工作8-10小时，22.2%的经纪人每天工作10-12个小时。通过交叉分析经纪人岗位与其工作时长可以看出，管理层每天工作10小时以上的占比超过4成，其中，合伙人/老板占比最高为47.7%，普通经纪人占比为2成多，由此可见，管理层相比一般经纪人投入的工作时间更长，而其中合伙人/老板更愿意为工作付出时间成本。

多数经纪人认为当前工作忙碌，合伙人/老板处于非常忙碌状态的占比最高：对于当前的工作状态，有14.1%的经纪人认为非常忙碌，58.6%的经纪人认为比较忙碌，24.5%的经纪人认为一般，仅有2%的经纪人认为轻松悠闲。由此可见，大部分经纪人的工作是处于比较充实状态的。通过交叉分析经纪人职位与工作状态来看，合伙人/老板处于非常忙碌状态的占比最高为22.4%，其次为店长/区域经理，占比为20.3%，一般经纪人仅有11.4%觉得工作非常忙碌，整体而言，管理层工作状态相对更为忙碌，其中合伙人/老板工作安排更加充实。

分城市来看，广州、郑州、无锡城市经纪人工作最为卖力：根据参与调研经纪人来看，广州、郑州经纪人每天工作10小时以上的占比最高，均超过50%，其次，无锡、潍坊、太原经纪人工作时长在10小时以上的占比也均高于30%。北京经纪人工作10小时以上的占比为20%。

（八）持证情况：经纪人持证上岗意愿强烈，但整体持证率不高

从考取证书情况来看，绝大多数经纪人有考取计划：有超15%的经纪人有全国或者地方性证书，同时，有60%以上的经纪人无证书，但是有计划考取。通过交叉分析经纪人从业年限与其持有证书情况可以看出，工作期限长的经纪人持有证书的比例更高，其中工作经验在5-10年以及10年以上经纪人持有证书的比例均在30%以上。整体而言，绝大部分经纪人愿意考取专业证书来获得提升，工作年限越低的经纪人，考证的意愿越强烈。

（九）学习及爱好：多数经纪人每天有学习安排，公司培训机制逐渐优化

绝大多数经纪人有学习安排，并且公司有定时培训：有75%以上的经纪人每天有固定的学习时间，其中，学习时长多为1个小时以内，占比超过一半。同时，参与调研的经纪人所在公司大部分有定期培训安排，由此可见，当前经纪人自主学习意识在逐渐提升的同时，公司培训机制也在逐渐优化，大部分公司已经具备培训提升的理念，经纪人专业能力正在逐渐提高。

从经纪人兴趣爱好来看，电影、旅游、阅读成为排名前三的爱好：经纪人选择爱好电影的比例为46.5%，其次为旅游和阅读，分别占比42.9%和42.6%。运动和睡觉次之，占比均不足三成。而如乐器、绘画、书法等偏艺术类的爱好则占比不足一成。整体来看，经纪人爱好比较集中于休闲类和运动类，这也与平时工作的高压力和高强度有关。

二、行业看法：从业者工作满意度高，注重专业度，行业替代性弱

（一）经纪人对当前工作普遍满意，小白经纪人及经验丰富者满意度更高

近半数的经纪人表示比较满意，对薪资水平表示一般：参与调研的经纪人对经纪人的工作满意度较高，仅有2.2%的人对当前工作不满意及非常不满意。同时，对于当前的薪资水平，有47.3%的经纪人认为一般，有27.3%的经纪人比较满意，不满意及非常不满的经纪人比例为16.4%。整体来看，经纪人们对于房地产经纪工作认可度较高，而对于薪资状况则认为有进一步提升空间。

小白及经验丰富从业者满意度居高：参与调研的管理人员和经纪人均有超过4成对当前工作比较满意，非常满意的占比也均超过了2成。其中，店长/区域经理对工作的满意度更高，非常满意及比较满意的人数占比超过85%。同时，通过交叉分析受调查人员工作年限及工作满意度可以发现，各个工作年限的经纪人工作满意度均较高，比较满意及非常满意的占比超过了7成，其中，工作年限小于1年的经纪人非常满意及比较满意的占比最高达到76.7%，其次为5-10年工作经验的经纪人，占比达76.3%，由此可见，小白经纪人以及经验丰富的经纪人对当前的工作满意度更高，中间层级的经纪人较为忧虑。

（二）行业归属感强，四分之一人群未来愿意从事经纪行业10年以上

超过80%的经纪人家人支持从事经纪行业，多数经纪人愿意向周边人推荐经纪岗位：参与调研的经纪人中家人非常支持和比较支持从事经纪行业的占比超过70%，不支持的仅占比不足两成，说明当前社会对经纪行业的认可度还是比较高的。接受调研的经纪人中，有42.7%的经纪人非常愿意将该岗位推荐给身边人，有44.3%的比较愿意推荐，不愿意推荐的仅占比不足5%。同时，参与调研的经纪人中有跳槽和转行想法的仅有11.4%，不确定想法的占比19.2%，多数经纪人都较为坚定当前的职业选择，没有跳槽或者转行的想法。

并且，有25.1%的经纪人愿意从事经纪行业10年以上，19%的经纪人愿意从事经纪行业5-10年，由此可以看出，经纪行业从业者整体对行业的认可度还是较高的，对从事该行业的意愿也较足，并且有相当一部分群体愿意将此作为终生职业。

（三）从业者普遍对行业前景看好，合伙人/老板信心更足

超过70%的从业者对未来经纪行业发展信心十足，管理层对行业信心更强：对于未来行业的看法，有36.7%的经纪人表示非常有信心，另有40%的经纪人表现比较有信心，整体来看，经纪人对未来的经纪行业发展持看好态度。

通过对不同职位经纪人及对未来行业看法进行交叉分析得出，合伙人/老板对未来行业发展信心更为充足：合伙人/老板以表示非常有信心的占比最高为46.3%，其次为店长/区域经理对未来行业非常有信心的占比为45.9%，一般经纪人非常有信心的占比为33%，面对不断调整中的房地产市场，管理层对于未来经纪行业发展前景的看法更为明晰，对行业信心更足。而从不同从业年限的经纪人来看，其中从业10年以上的经纪人表示非常有信心的占比超过一半，从业年限越长，对未来行业发展的信心越强。

（四）专业度是经纪人关键素质，印证行业难以被替代

在经纪人对未来经纪行业的建议中，有超过70%的从业者选择以提升专业度来完善经纪行业：提出加强行业监管的占比超4成，其次为加强行业监管，占比为47.6%。整体而言，经纪人认为从自身角度完善经纪行业的认知更为强烈，对提高自身专业素养方面提出更高的要求，建议经纪行业经常开展专业经纪人培训机制。

值得注意的是，近期杭州市住保房管理局在杭州市二手房交易监管服务平台新推出个人自主挂牌房源功能，让杭州二手房自主交易有了新的在线官方渠道。该平台的发布被部分外界声音过度解读，中介房产交易本身作为一个庞大的体系，其自身的复杂性和专业性决定了无法简单的被取代。中国房地产市场的黄金时代已经过去，而对于房地产中介行业的需求性愈加凸显，行业的不可替代性犹存，唯有不断提升行业的专业度和服务水平，才能支撑行业长远发展。

（五）努力奋斗仍是经纪人发展的关键词，对行业规范重视度提升

未来经纪人努力奋斗、提升自身专业能力是主要目标，同时对行业规范化提出新要求：大部分经纪人对未来的工作目标都提出了努力奋斗、诚信服务以及丰富专业知识的想法。同时，对于经纪行业，多数经纪人也表示对未来行业发展很有信心，但是与此同时也不可避免的面临着较大的竞争压力。对于行业的未来发展方向很多经纪人也提出了更多的期待，如对行业规范化的诉求被多次提及，希望行业透明化、平台化，避免恶性竞争等声音均有显露。整体而言，经纪人普遍对未来经纪行业发展较为看好，认为未来可期，愿意继续在行业内努力前进，提升自我。

图：房地产经纪人对行业的想法及建议

随着中国房地产逐步进入存量房时代，房地产经纪行业成为房地产市场发展的重要力量，与此同时，在当前房地产调控环境趋紧，从中央到地方层层加码的背景下，行业面临着新的挑战，而经纪行业自身的专业性和复杂度决定着行业仍存在其不可替代性。于从业者而言，对其自身素质和专业能力提出更高的要求，经纪人职业体系面临重塑，职业化和专业化水平成为考量经纪人能否长远发展的重要决定因素，未来想要在激烈的行业竞争中脱颖而出，则需要改变传统的工作方法，拓宽拓客渠道，以专业的姿态、品质的服务赢得行业认可。

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诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛找房数据研究院依托诸葛找房覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化及房产重要报告，研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。成立两年以来接受媒体采访5000余次，发表代表文章被引用将近2.5万次，已经成为评判房地产市场发展状况的重要依据。

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