房企：半月超15家高管变动 离职潮背后的房企变局

2021年01月18日                   北京商报

2021年开年，新一波房企高管“离职潮”涌现。据北京商报记者梳理，截至2021年1月16日，已有超15家房企的高层人事出现了异动，不乏多家房企董事长、总裁等较具话语权的公司高层先后宣布离职，部分甚至卸任了在企业内的所有任职。记者总结发现，高管更迭多发生在近年来对于规模极度渴求的中小房企之中，尤以岁尾及年初为人事变动的“高峰期”；而现阶段被委以重任的高管，则多具有财务背景。专家指出，在行业紧抓销售、大促回款及降负债的当下，2020年度经营状况不达标或是本轮高管“离职潮”的主因；新晋高管由具有财务背景的人才领衔，在很大程度上也正是由于“三道红线”紧逼、行业利润空间及经营压力使然。

财务背景高管领衔

北京商报记者梳理发现，在2021年初涌现的房企高管“离职潮”中，目前宣布高管离任的企业已超过15家，涉及龙光集团、荣盛发展、新城控股、华远地产、上坤地产等企业，岗位则涉及公司董事长、总裁、董事等高层。

在各家房企披露的人事变动公告中，除了极个别因到了退休年龄正常卸任的高管，如：大龙地产公司副总经理王付，绝大多数以“因个人原因”或“因工作安排/调整原因”主动申请离职，且多名高管在卸任的同时，不再担任原公司及子公司的任何职务。若从出现高管人事异动的企业来看，近年来发力规模扩张的中小企业则占据了较大比重。

近期最新的高管人事异动，发生在1月15日。当日，上海实业发展股份有限公司（以下简称“上实发展”）对外发布关于公司董事兼总裁辞职的公告称，因工作安排原因，公司董事兼总裁唐钧向公司董事会提请辞去公司董事职务，同时一并辞去公司董事会战略与投资委员会委员、董事会提名委员会委员及公司总裁职务。辞职后，唐钧将不在上实发展担任任何职务。

同日，泛海控股股份有限公司也公告披露了董事会人士变动情况，该公司董事会同意张建军、刘国升为该公司第十届董事会董事候选人。

值得一提的是，从新获委任或提名的房企高管来看，普遍具备财务背景。

以泛海控股近期获提名为第十届董事会董事候选人的刘国升为例，系经济学硕士，高级会计师职称。历任武汉中央商务区股份有限公司财务总监，泛海控股股份有限公司第八届董事会董事等。现任泛海控股股份有限公司财务总监、中泛控股有限公司执行董事。

而2021年初以来的本轮高管人事异动，由具有财务背景的高管领衔，在业内并非孤例。嘉凯城1月8日公告宣布，董事长兼总经理钱永华以书面形式提交辞职报告，董事李怀彬代为履行公司董事长职责。资料显示，李怀彬毕业于湖南大学金融专业，曾获得新财富第六届、第七届最佳金牌董秘，2010年上海证券报“金治理，社会责任公司董秘奖”等荣誉。

此外，新城控股新任执行总裁梁志诚以及奥园集团新晋执行总裁陈志斌，也在财务领域经验颇丰。梁志诚个人履历资料显示，其为高级经济师，天津财经大学EMBA；职业经理人陈志斌则是毕业于中山大学金融学80后，在升任集团执行总裁之前，便已被委任为奥园集团副总裁、财务资金中心总监。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受北京商报记者采访时表示，有着财务背景的高管受房企重视，不只是在2021年。早在前几年，财务类高管的受重视程度就颇高，这和房企“融资难”、融资压力大有着直接关系。而今年房企高管不但有融资压力，同时还面临着降负债需求，如何进行财务规划，增加自身的资金实力，同时实现财务稳健发展，又保持相应的增长规模，这是一道难题。有此类资源和能力的高管，的确需具备资深的财务背景。

“房地产行业过去强调营销，那个时候营销型人才颇受器重；而当下地产行业进入下行周期，基于这种市场行情，营销类人才的水平一定程度上会‘大打折扣’，由此，在‘三道红线’落地的背景下，现阶段具有财务背景的人才，在房企管理层中的地位得到了明显提升。” 在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，一批财务背景高管领衔，或将成为未来房地产行业高管跃升路径中的一种趋势。

经营状况不达标或是主因

从北京商报记者梳理的房企高管离职时间来看，岁末、年初为人事变动的“高峰期”。多位业内专家向记者表示，岁末及年初高频的高管离职，与房企经营状况不达标这一因素不无关系。

张波向北京商报记者介绍称，年初往往是高管变动的高峰期，一般是和房企上个年度的业绩完成情况，以及本年度的业绩增长预期相关。一般来说，1-2月是房企确定全年战略目标的重要时点，虽然2020年在疫情压力之下，不少房企的业绩表现亦可圈可点，但2021年市场在规模预期增长、降负债、渠道成本增加等多种压力之下，达到企业战略目标的难度明显增加，高管变动也就在所难免。

张波直言，近期房企高管离职频发，一方面原因是销售结果不达预期，尤其是急于规模化扩张的中型房企，往往会对销售目标有着较高预期，但在2020年融资总体偏紧，并且“三条红线”的压力之下，业绩不达预期往往会导致销售类高管离职。另一方面原因是融资压力导致，在“融资难”的背景下，即便是有着极大人脉资源的众多房企财务高管，也未必能够快速缓解企业的资金压力，企业面临扩张加速之下又有大量到期债务，这种重压之下容易导致主动离职。

“从2021年初的离职来看，由于2020年部分项目对线下渠道依赖过重，导致项目的销售成本过高，甚至不少项目增收不盈利，即完成了业绩，利润率却出现明显下滑，这也是导致销售层高管离职的重要原因。”张波分析道。

一众房企的经营压力，在数据层面也有印证。据克而瑞地产研究中心数据，从2020年房企的目标完成情况来看，尽管绝大部分企业在年内完成了此前设定的业绩目标，但从整体来看，受疫情影响，2020年企业整体的业绩完成情况并不十分理想。具体来看，目标完成度超110%的房企数量不及2019年，仅占提出全年业绩目标房企的27%，为近五年最低；而距离业绩达标目标完成度在90%-100%之间的房企数量，则较上一年度明显增加。

严跃进表示，一般而言，房企高管离职潮与市场行情相关度很高，“行业周期表现下行，加之受疫情影响，企业经营压力承压，这个时候离职跳槽的现象会比较多。中小企业高管离职相对较多，反映出该类型房企抗压能力较弱、经营压力较大”。

重压下的房企与职业经理人未来

事实上，今年初涌现的这波高管“离职潮”，可以追溯到上一年末。在2020年末，房地产行业内也出现了诸多高管卸任或出走的案例。据第三方统计数据，整个2020年共有约665起房企高管变动，这一数据约是2019年的两倍。2020年最后7天，行业内热点新闻就包括“5位房企总裁组团离职”，“离职团”阵容中的原蓝光地产总裁张巧龙，原碧桂园集团副总裁、实地集团总裁刘森峰，以及原正荣地产总裁王本龙，还组成了“创业三人行”。

发生在云南城投的“高管离职潮”在业内较具代表性，据不完全统计，2020年内，该公司先后有6名高管或董事辞职。据云南城投2020年12月11日披露公告，杜胜辞去该公司董事、董事会下设各专门委员会委员及总经理的职务；同日，副总经理谭正良、吴涛也申请卸任。而在此之前，云南城投在当年2月、7月以及10月，均对外披露了高管人事变动事宜：高级管理人员郑勇强、童一松申请辞去公司副总经理职务，以及公司董事徐玲申请辞去公司董事及董事会下设各专门委员会委员的职务。

除了房企集团董监高等高层人事变动，北京商报记者梳理发现，房企区域公司自2020年以来也频频“换血”。据媒体报道，新力地产成都城市公司总经理这一岗位，在两年内已换3人，先后经历罗毅、陈凯、徐立三任总经理。

高管主动跳槽还是被挖角，在房地产行业内并不是什么稀奇事。业内另有观点认为，房企高管离职频发，还有一种因素是加盟新房企后，遭遇“水土不服”。明星经理人陈凯的履历，则被业内视为代表案例。据悉，在入职新力控股仅半年后，陈凯再次选择离开，而在宣布离职前几天，陈凯还以新力控股联席董事长、行政总裁的身份，向媒体和投资者介绍新力2020年上半年的成绩。

“企业文化不相融，为了达成目标，不少房企选择用重金来挖其他品牌房企的优秀高管，但同时会带来不同公司文化的直接冲突，矛盾激化有时甚至会导致高管带领大量核心人员离职情况。”张波将这一原因概括为影响高管人事变动的第三类因素。

在业内人士看来，房企未来的发展水平如何，与组织调整和管理体系的重新搭建密切相关。企业要想彻底完成由家族化管理向职业化管理的转型，必定要匹配一套先进的管理体系和组织架构，否则，职业经理人在对业务的管理上，将面临多方掣肘。但对组织动刀、重新搭建管理体系，职业经理人将遇到多重阻力，能否最终成功，上述提到的两个因素：创始人的决心、创始人对职业经理人的信任至关重要。而这也被视为影响陈凯等职业经理人“出走”的一大因素。

“杠杆红利、金融红利、人口红利消失，以及政策不断收紧等诸多因素影响，房地产已步入无增长时代。新逻辑下，行业由过往粗狂发展走向效率发展，由杠杆驱动转为能力驱动，由资源驱动过渡到管理驱动。其中精益化的管理体系和管理思维，不仅是新阶段下房企提质增效的重要一环，更是企业规模再上台阶的‘长效机制’。” 克而瑞研究中心研究总监谢杨春指出，正是在这样背景下，2020年头部房企在人力资本方面优化加码。

据谢杨春介绍，现阶段尤其是为了适应新的经济环境、新的行业变化、新的企业战略，组织架构变革和调整动作频繁且力度较大。根据CRIC统计，2020年50强房企中有半数左右的房企进行了组织架构的调整，优化核心围绕精总部、资源整合与优化、权责下放等多个方面。

值得关注的是，业内另有分析指出，委任具有财务背景的高管直接参与公司经营，也并非万全之策。房企仅在融资方面进行调整，并不能真正把握好降杠杆和规模扩张的平衡，对于寻找长远、稳健发展的房企而言，未来还得加强销售回款，不断提升运营效率，提高盈利水平，增强自身造血能力。

之于行业需要怎样的职业经理人，张波分析认为，职业经理人最重要的是让自己成为复合型人才，尤其是营销类高管要具备相应的线上化销售能力，摆脱对于渠道的依赖性。另外，还要具备良好产品思维力，能精准通过大数据把握不同城市和区域购房人群的趋势变化，未来具备产品思维力会变得更为重要。